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潘石屹在清华大学演讲实录(上)

2013/3/26 来源:互联网 关键词:31会议网 名人演讲 潘石屹

  潘石屹:谢谢大家。现在房地产是一个特别敏感的话题,尤其是媒体往往都把房地产发展商丑化,电视、电影的反面人物绝大多数都是房地产发展商,所以我与其跟他们说我是房地产发展商,还不如说中性一点的就是盖房子的。所以我把我最近几年时候从事的房地产开发,城市建设这里有一些比较深的体会跟大家谈谈。我想把更多的时间留出来让我们有一个互动,提的问题越尖锐越好,没有任何的禁忌,什么问题我们都可以讨论。

  现在房地产发展特别快。我记得在 2003 年上半年 " 非典 " 时期,我想中国的经济、中国的房地产一定都要下滑。这是我在 " 非典 " 时期的判断,因为北京的车出不了外面,外面的车也进不来,有时候我们工地上的钢筋、水泥也进不来,所以我想这种状况可能对中国的经济造成很大的影响。但事实证明这可能我在近五年里的一个最大的判断错误,就是对形势判断完全错了。 " 非典 " 过去以后,全中国的房地产都爆发性地增长,增长的速度非常快,到 2003 年末,北京房地产成交的统计量比 2002 年增长 50% ,接近 1000 亿人民币,达到 998 亿人民币,到 2004 年的时候,达到 1500 亿人民币,北京这个市场,成交量急剧地增加,房价也在迅速上升。这种情况下就有好多人非常担心,政府官员,经济学家就怕中国房地产这样快的增长速度,会不会伤害到中国的金融,会不会伤害到中国的经济,有各种各样的担心,老拿出一些统计数字跟国外比较,觉得这个有点过热。而我算是比较乐观的,为什么呢?因为房地产行业不能够跟我们社会大背景脱离开来看,应该跟整个中国社会大背景结合起来看。而我觉得未来中国有两件事情是非常重要的。

 

 

  第一是 " 进城 " 。中国的农村有大量的过剩劳动力要到城里去,城里要给他们提供就业的机会,要有房子,用官方的说法就是 " 城市化进程 " 。可能你在城市里感觉不到,我喜欢到农村走一走,发现所有生活在农村的父母亲,他们心里都盼望自己的儿女能到城里去,过上跟电视里面一样的生活,他们觉得他们这一代人受了苦,只有让自己的儿女们进了城,才能够过上好日子,这个实际上是一个非常强烈的愿望。我想这也可能是一个城市化进程中最重要的一个源动力,如果没有这个源动力,都跟法国人一样,吃饱了就到沙滩睡觉去了,可能也就不会有中国城市化的进程。

  第二个是国际化。在今天的社会中,任何一个城市,任何一个民族,如果闭关自守,就一定没有出路,要把各方面的优势发挥出来,只能加入到国际化大循环里面去。

  中国最近几年房地产增长速度比较快,在这样快的情况下,我们去跟谁比较?现在有好多经济学家天天拿数字较真,拿出各种各样数字、图例,跟今天的美国比,跟今天的法国比,跟今天的英国比,跟今天的德国比,说中国房地产过热了,泡沫来了。我承认,如果拿着今天的数字跟他们比,是过热了,可是我们背景不一样。像法国,是在拿破仑三世, 18 世纪的时候,开始大规模的建设,实际上当时的巴黎跟今天的北京一样,到处是工地;纽约是上个世纪初进行大规模建设也到处是工地。可今天巴黎、纽约已经建完了。像香港是上个世纪末 80 年代、 90 年代开始建设,而中国的城市才刚刚开始建设,刚刚进入建筑时代,所以拿今天的北京、上海跟今天的纽约、巴黎、香港去相比,就相当于拿一个十七、八岁小孩的发育、饭量跟一个七、八十岁的老人相比是一样的,这是不可比的。任何一个建筑时代到 20 年、 30 年的时候,建筑工地规模就要小得多,我想这是一个大的背景。

  我刚刚到美国住了几个星期,我发现美国人远远低估了中国的经济发展,远远低估了中国人的勤劳,远远低估了中国人的效率,我从美国回来再到温州、再到东莞、再到山西的煤矿看,我发现中国人的成本最低,而效率是最高的。美国人大大低估了,欧盟也大大低估了。所以中国加入 WTO 时间表马上放开的时候,欧盟这些国家,以法国为例,它的失业率就急剧的上升,这两天欧盟的宪法都没有通过,法国总理都辞职了,什么原因?就是中国的竞争力。中国现在跟欧盟有贸易顺差,跟美国有一个比较大贸易顺差,贸易顺差就意味着把他们的就业机会转移到中国来了。可是一部分中国人也远远低估了中国人富裕程度,低估了中国人的勤劳,低估了中国的低成本和中国人的高效率,他们得到好多的结论就是天快要塌下来了。中国人有两个低估,一个是人们的富裕程度、效率被大大低估了;另外一个是中国最偏僻、最困难的地方的贫困程度也被大大低估了,这是两个极端,我想这是房地产为什么这么快的增长速度的一个大背景。

  我到建设得比较好的城市去,比如纽约,给我最深的体会是,一个什么样的城市才是一个有活力的、生机勃勃的城市,不是一个死气沉沉的城市?实际上我在前不久偶然翻了一本书,是 1961 年一个美国人写的叫《美国伟大城市的生和死》,这本书总结出来四个要点,说按照美国城市发展经验,只要符合这四个要点这个城市就是一个有活力,生机勃勃的城市,我对着看了一下,觉得挺有意思的,但是我们的城市建设都是反着做的。

  第一个要点:城市和城市的区域功能要混合,而不是单一的功能。如果是单一的功能,生活在这个城市的人就没有效率,他每天上下班的时候坐车来回跑,这个城市就会交通拥挤,这个城市就没有效率,加入国际化大城市也就没有竞争的优势。可是我们在城市规划的时候,一定要强调一个功能分区,比如西边教育区,东边 CBD ,方庄、望京居住区……这样像方庄、望京就变成一个 " 卧城 " ,早上人们开着车跑出来,晚上跑进去,在这个城市里面,所有的基础设施在满负荷的运作,人大量的时间浪费在路上,这个城市就没有效率。

  第二点:街区要小。可是中国好多城市在过去几年的规划中,一定是大块马路、大的广场、大的绿地,整个城市的积累都让这些东西给割断了。

  第三点:要有足够的密度。在中国任何地方都要限制高度、密度、容积率,要做花园式的城市,其实要做花园的时候就可以跑到农村去,那都跟花园一样,之所以要为成一个城市,就是要享受一个城市的繁华。

 

 

  前几年我在选择土地的时候,就选择建筑密度最高的点——北京的 CBD 。选完后,各个专家和领导都说 CBD 的楼太高了,交通太拥挤了。实际上只有在这个城市的中心区,把它的密度提起来,这个城市里面的商业机会才会多,而且这个密度提起来不一定是增加交通的压力,反而是减少了交通的压力。如果说像铺大饼一样,在一个城市里整个都铺开的话,交通量就会增加,如果密度比较大,有一些地方我们就可以不开车了,因为人步行就可以走得到。还有就是它把平行的交通、汽车的交通,变成电梯的垂直交通,这样的话你看,就不见得是增加了交通压力,而反过来是缓解了交通压力。

  前两天在《财富》论坛上,这些关于城市建设的题目,我老婆张欣去发言,她说一个城市的中心区应该提高密度,尤其是在中国人多地少、土地资源贫乏的地方,结果这个文章被登出来了,把我老婆的观点批评一通,而且完全政治化了,说你看这些房地产发展商为了赚更多的钱,还说要把密度提起来。写完后我也没在意,后来这篇文章被挂到新浪网上,新浪网上就 24 小时骂得铺天盖地的。其实这本来是一个你说你的道理,他说他的道理,让大家判断的事情,结果被弄成这样。

  第四个要点:不同年代的建筑一定要并存。而中国只要建设一个区域,一定有个词叫 " 三通一平 " 、 " 七通一平 " ,就是把地面上拆得干干净净,拆干净后还要挖上十几米的土。

  这一次我到纽约的一个朋友家,这个朋友住在 SOHO 区,他也是世界上排在前几位的富翁,原以为去这样一个富翁家,不知道他们家会如何豪华,去了以后才发现他们家住在纽约当时的巧克力厂的七层,而且他们的电梯还是那种打开铁栅栏,没有按钮,是一个摇柄往上摇,如果到了七层开过了,还得先往上摇,再往下摇,才能把电梯跟七层对到一起,才能上去。到他们家后,他们家像厂房一样。转了一圈就到了屋顶,屋顶非常漂亮,我们从上面可以看到被炸的世贸大厦。后来我发现在非常漂亮的屋顶上面有一个奇大无比的水塔,说是这是过去巧克力厂的水塔,现在他们家都把垃圾放到里面去。我说为什么不拆掉,他说在纽约超过 30 年的建筑都是文物,一定要保留下来,站在他们家七层看到所有的水塔都是保留下来的。实际上这就跟一个社会一样,我们现在强调和谐,一个和谐的社会一定要有老人、中年人、青年人,小孩,各种各样的人都要有;一个城市要能够发展起来,对建筑而言,明朝的建筑要保留,清朝的建筑要保留;国民党建的也要保留,苏联人帮我们建的也得保留,它是一个记忆的延续,而我们现在整个城市都是大拆大建,别说 30 年, 300 年的也拆了。而且拆掉以后,还说这些太脏太旧了,拆了以后我们搬到另一个地方,这实际上把真正的文物都破坏了,搬到旁边的都是复制的古董。所以我想一个好的城市应该是这本书上说的这四个要点,这四点是我做房地产开发这十几年来深有的体会。

  城市建设的过程中一定要遵循两个原则:第一,每个城市要有每个城市的特点,而不要简单的模仿。模仿别的城市,失去你这个城市的根,失去你的特点,是建不好的。第二,一个城市要建设得好,一定是靠市场的力量去配置资源,用市场的手段去配置资源,如果靠计划体制的手段,靠行政命令的力量,靠某一种政治力量,说把这个土地交给什么样的人去做的话,是建设不好城市的,尤其在当今非常非常的困难。

 

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