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会议场租为什么如此“贵”?

2016/6/28 来源:原创 关键词:263企业会议服务平台 中心 写字楼 一个 高 出租 就 场地

十年前,当我刚刚进入会议行业的时候,上海国际会议中心那个4000平米的无柱的会议厅的租金大概是20万元人民币/天,如今10年过去了,这个价格估计翻了一翻。20万一天在十年前是贵的,哪怕在今天可能还是会让人觉得贵吧?不仅是会议中心,酒店的会议场地租金一样高居不下。

于是乎,我曾一度把上海的商务成本高作为制约会议产业发展的一大软肋。事实上看起来确实如此,但是仔细一想这个论断似乎又是一个伪命题。因为租金高不仅仅是会议场租高,酒店客房的价格也高,写字楼的租金也高,当今社会还有什么价格不高的呢?因此,这样的一句不痛不痒的论断并没有什么意义。
 
为了搞清楚会议场地的场租为什么高,我做了一个简单的对比研究。研究下来之后,不免大吃一惊,原来会议场租其实并没有想象之中那么高,有的甚至是低估了。我对会议场地(会议中心、展馆、酒店等不同类型)的"敌意"少了很多,有时候还不免多了几分"同情"。
 
也许好多朋友不同意我的看法,那好,为了把这个问题说清楚,我做了以下简单的实证比较分析。我们先看看几个概念。
 

    第一个概念————

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

机会成本同会议场地有什么联系?联系可大了!简单来说就是拿同一个地块如果建一个会议中心和建一个写字楼的收益进行比较。经过简单的比较,你会发现建写字楼的收益可能更高,这就是机会成本。

还是以陆家嘴的上海国际会议中心和附近的写字楼为例,这个区块写字楼的租金一般是10-20元/平米天。而上海国际会议中心,我们拿最大的4000平米的会议室来看,一天(通常是8小时)的租金40几万,那么租金差不多是100元/平米天。与此同时,上海绝大多数的五星级酒店的会场的租金都是在100-200元/平米天(尽管会议场地不是按照每平米天来报价的,但是基本上可以大约估算出这个价格)。也就是说一个1000平米的会场,价格是10-20万元一天。

那么,问题来了,有人会说同样一个区域,会场单位租金是写字楼的5——10倍啊,如果会场按照24小时出租计算租金,可能还是写字楼的10-15倍啊?怎么能够说建设会议中心效益不如写字楼呢?

为了把这个问题说清楚,我再引入第二个概念————

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

同一个地块建设会议中心和建设写字楼的容积率是不一样的。写字楼的容积率远远高于会议中心,少说也是2倍以上(我没有具体研究这个比例)。什么是容积率?买过房子的人都知道容积率是指一栋建筑的总建筑面积与用地面积的比率。一般居住的小区的容积率在2.5以下,高档别墅在0.5以下,一线城市核心城区商务写字楼容积率大于4,一般是6-10之间,据说香港可以做到容积率15。容积率越高,就是说在单位土地上建设的建筑面积越多,也就是说土地得到了充分利用。接下来,又有人问了,为什么会议中心的容积率远低于写字楼呢?

OK,大家都知道,会议中心的会议室对于层高要求很高,面积越大的会议室层高要求越高,一个1000平米的会议室层高7米以上不足为奇。更重要的是这个会议室还必须是无柱的。层高要高,面积要数千平米,还要无柱,这无疑增加了施工难度,使得一个会场不能建设得和写字楼一般高。上海国际会议中心号称有7层,实际上就一三五七层。至于有的人说下面建设商场和写字楼,上面建设会议中心不就得了吧?如果还要问这个问题,那么说明您对大型会议设施的特点还不清楚。

 

在上海,"亿元楼"(年税收超过亿元甚至10亿元的商务楼),正是上海容积率最高、基础设施最完善的地区。陆家嘴中心商务区,是浦东容积率最高的地区。但是同等地块的会议中心别说纳税超1亿了,营收超过5亿都难。会议中心的首要目的就是要方便大家聚会交流的,因此location is always the key! 地段即Location就构成了古今中外一个重要的商业元素,电商领域也有location(竞价排名)之说,location就是风水的核心元素。

会议中心的容积率是写字楼的几分之一(暂定1/2吧),也就是说同样一块土地建设会议中心可用于出租的面积远远小于商务楼宇。又有人问了,才几分之一啊,貌似差别不大啊!

OK,我再引入第三个概念————

 

可出租面积绝对不是可使用面积。会议中心看起来很大,硕大无比,但是可出租应面积其实不多。一个会议中心要良好的运转,其实对于公共空间的要求是非常苛刻的。由于是瞬时人流密集型场所,且对于交流的空间及其功能需要特别大,特别多,因此必然要求卫生间的数量,楼道的空间,Foryer(门厅)的空间都必须非常大,能够满足上千人、数千人安全而舒适的使用。不知有没有人计算过没有,一个会议中心能够用于出租(卖钱)的面积远远小于可使用面积(室外空间还不算),能够达到60%就很高了。而且要命的是,许多销售人员为了拿到生意,不得不赠送许多空间设施。但是商务写字楼的要求就很低了,走道没必要那么宽敞,也不需要那么多卫生间的数量.;.;

因此,会议中心是一个空间消耗型设施,写字楼是空间集约型。也就是说看起来那么大的会议中心,居然有差不多一半的面积不能用于卖钱啊!

 

OK,我们再看看第四个概念————

 

出租率是指同一个面积被使用的频率。在会议行业,场地的出租率是一个还远远没有被业内达成共识的概念,会议场地的出租率和展览场地的出租率又远远不同。一个会议中心有几十个会议室,有的会议室每个月只能租出去几天,有的会议室租了上午半天而下午就只能为空,有的会议室客户还只租一半使用.;.因此计算出租率一直是一个头疼的问题,很难达成共识。HMI的龙寿斌有一个简单的计算方法:那就是把一个酒店每天出租的会议室的面积除以会议室的总面积就是出租率(但是也有疑点,比如只租半天的,免长租费的情况并不能实际反映出场地的实际效率.;.;)。

还是拿上海国际会议中心和陆家嘴的写字楼来进行比较。通常而言,会议中心的出租率远远低于写字楼的出租率。会议中心是临时性、短期性使用(租赁合同最少是4小时起租,最长一般不超过10天),而写字楼是长期租赁合同(通常是一年及以上),因此写字楼的使用效率很高。通常而言,一个会议中心的出租率很难超过80%(不管用什么方法计算出租率),达到50%以上的出租率的业绩就不错了(当然我是希望出租率越高越好的)。如此一来,会议中心的单位使用率低于写字楼。这就好比批发和零售的区别一样,写字楼的租赁是批发,会议中心的租赁是零售,零售的价格是包含了时间的闲置成本的。

尽管说了四个概念,但是这个问题还没有回答好,再引入第五个概念————


 

 

我一直坚持会议行业是一个场地消耗型、劳动力密集型的行业。可能又有好多人不同意我的观点,他们一定会说:一个数千平米的场地,你尽管放在那儿给客户折腾就行了啊,管他呢。但是事实上和想象中差远了,因为会议设施事无巨细随时需要人来服务。

为了把这个问题解释清楚,还是拿上海国际会议中心和陆家嘴的写字楼做比较:

首先,写字楼的租赁通常是委托中介公司去销售的,属于销售外包,但是会议中心不行,一定要有自己的销售团队,少则三五人,多则十几个人。

其次,写字楼的租赁仅仅是租金,物业费,水电费另算的,家具特装也不包的,但是会议中心的长租约定俗成包含水电、基础音响设备、桌椅的,因此增加了会议中心的日常的技术以及库存成本。不说别的,就那几千套桌椅往哪里放都是一个问题。

最后,写字楼一经租赁以后,对售后服务要求不高(报修可以直接找物业就可以了),但是会议中心不一样,对于现场的服务要求非常苛刻,既然要求即时服务,对于人员的数量要求一定是很大的,成百上千的人员是常态,要养这些安保、工程技术、现场服务、销售、宣传公关,有的还有餐饮和宴会服务人员,人员成本巨大,场地闲置一天,而这些人员配置一点不能少。写字楼就不需要这么多人,交给专业的物业公司运营就好了。

任何会议中心的管理层都不得不面对高昂的人力以及运营成本压力。数年前,CNCC就把他们的一部分场地干脆改为商用写字楼,而且价格还挺高的,据说可以至少卖到12元/平米天。

 

当我写到这儿,可能有人要问,既然运营会议中心的机会成本太高,那为什么还要建一个会议中心呢?干脆全部建商场和写字楼的了。那么我要告诉您,一个城市需要各种不同的空间,因为这是社会精神的需要,会议中心满足了人们交流的需要;这就好比西方的市中心的博物馆和教堂都不收费,但是他满足了人们的精神需求;这就好比为什么需要教师和医生,并不是这两个职业更赚钱。

 

 

任何会议中心的管理层都不得不面对高昂的人力以及运营成本压力。数年前,CNCC就把他们的一部分场地干脆改为商用写字楼,而且价格还挺高的,据说可以至少卖到12元/平米天。

当我写到这儿,可能有人要问,既然运营会议中心的机会成本太高,那为什么还要建一个会议中心呢?干脆全部建商场和写字楼的了。那么我要告诉您,一个城市需要各种不同的空间,因为这是社会精神的需要,会议中心满足了人们交流的需要;这就好比西方的市中心的博物馆和教堂都不收费,但是他满足了人们的精神需求;这就好比为什么需要教师和医生,并不是这两个职业更赚钱。

 

 

综上所述,表面看起来会议场地的租金比同等地段的写字楼的价格高5-10倍,但是综合考虑到会议场所很低的容积率、很低的可出租面积(率)、高昂的人员运营成本、较高的闲置率,会议场地的租金报价其实一点也不贵了————因为您您必须为会议中心的密集型服务、密集型人员、高度的闲置买单,这些都要平摊下去。

总体上而言,上海的会议设施还是很丰富的,可供选择挺多的,尽管价格看起来贵,但是哪一行不贵呢?我看我们这个行业的人还没有真正贵起来,什么时候人的价格比场地的价格贵的时候,才是服务业的良性循环。

此文的数据大多是估计,未经证实,如有失误之处,还请见谅。本文的思考过程之中,还得到了中普场馆咨询公司/北京锋滔会展有限公司孙滔的指点(孙滔是我在场馆研究领域的引路人)。

最后,为这个时候还在陪同客户通宵搭建的会议中心、会议场所、会议酒店的苦逼的工作人员们问一声好!大家要保重身体!

 

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